國家稅務總局清遠市稅務局公告2025年第2號 國家稅務總局清遠市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算辦法的公告

國家稅務總局清遠市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算辦法的公告

國家稅務總局清遠市稅務局公告2025年第2號   2025-03-27

　　根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》(公告2024年第5號)規(guī)定，現(xiàn)將我市土地增值稅預計增值率測算辦法公告如下：

　　一、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目每平方米應稅收入、每平方米扣除項目金額測算土地增值稅預計增值率(以下簡稱預計增值率)。

　　二、每平方米應稅收入=∑[各房屋類型每平方米含稅價格÷(1+增值稅適用稅率)×各房屋類型對應可售建筑面積]÷∑各房屋類型對應可售建筑面積。

　　各房屋類型，是指住宅類型、商業(yè)類型、車位類型以及其它類型。

　　每平方米含稅價格，依次按網(wǎng)簽銷售價格、政府部門備案價格、預計銷售價格確定。

　　三、每平方米扣除項目金額包括：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況填報，并提供相關(guān)材料。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　1.土地征用及拆遷補償費，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況填報，并提供相關(guān)材料。

　　2.建筑安裝工程費，按照清遠市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準并上浮30%計算確定。

　　3.前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，根據(jù)計算確定的建筑安裝工程費的20%計算確定。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算扣除。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，按應稅收入乘以增值稅預繳率，再乘以其適用稅(費)率計算扣除。

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%計算扣除。

　　四、納稅人應在取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目第一份銷售(預售)許可證并取得第一筆預售(銷售)收入30日內(nèi)提供《土地增值稅預計增值率測算表》(見附件1)及相關(guān)材料。

　　納稅人未按照規(guī)定的期限提供《土地增值稅預計增值率測算表》及相關(guān)材料的，由主管稅務機關(guān)測算確定預計增值率。

　　五、納稅人對參照土地增值稅扣除項目金額標準計算確定的戶內(nèi)裝修成本有異議的，可提供佐證材料，經(jīng)主管稅務機關(guān)確認的，予以調(diào)整。

　　六、預計增值率按年動態(tài)測算，每自然年度終了后的3個月內(nèi)，納稅人應按照本方法重新測算預計增值率并提供《土地增值稅預計增值率測算表》。經(jīng)主管稅務機關(guān)確認應當調(diào)整預征率的，納稅人下一個納稅申報期按調(diào)整后預征率預繳，此前已預征的稅款不追溯調(diào)整。

　　本公告自發(fā)布之日起施行�！秶�家稅務總局清遠市稅務局關(guān)于我市土地增值稅預征率的公告》(2018年第10號)第一條同時廢止。

　　特此公告。

　　稅 屋附件：土地增值稅預計增值率測算表

國家稅務總局清遠市稅務局

2025年3月27日

關(guān)于《國家稅務總局清遠市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》的解讀

　　國家稅務總局清遠市稅務局發(fā)布了《國家稅務總局清遠市稅務局關(guān)于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》(國家稅務總局清遠市稅務局公告2025年第2號)(以下簡稱《公告》)，現(xiàn)將《公告》解讀如下：

　　一、《公告》的出臺背景

　　2024年12月27日，國家稅務總局廣東省稅務局、國家稅務總局深圳市稅務局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2024年第5號)，明確了土地增值稅首次預征納稅義務發(fā)生時間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)預計增值率高低適用不同的預征率。為明確預計增值率的測算方法，特制定本《公告》。

　　二、《公告》的主要內(nèi)容

　　《公告》根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項目的規(guī)定，明確了預計增值率的測算方法和測算表格�？紤]扣除項目金額標準發(fā)布時間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測算預計增值率時，建筑安裝工程費按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用，根據(jù)計算確定的建筑安裝工程費的20%計算確定�，F(xiàn)舉例說明測算過程：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補償費100萬元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務機關(guān)確認戶內(nèi)裝修2000元/㎡，該項目預計增值率計算過程見下表：

　　三、《公告》的生效時間

　　為與上級機關(guān)的文件銜接，本《公告》發(fā)布后不立即施行將有礙執(zhí)行，因此本《公告》自發(fā)布之日起施行。《國家稅務總局清遠市稅務局關(guān)于我市土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局清遠市稅務局2018年第10號)第一條同時廢止。